Preguntas más frecuentes cuando quieres vender o comprar

¿Es obligatoria la escritura pública en una compraventa?
En nuestro derecho se rige el principio de libertad de forma, por lo que puede hacerse la venta en documento privado, e incluso de palabra con un apretón de manos, como nuestros abuelos. Lo que pasa es que la compraventa en escritura pública, al firmarse ante un funcionario público que contrala la legalidad, se presume como válida, y por ello, el contrato produce efectos frente a terceros, de manera que desde la firma de la escritura el comprador es tenido como propietario, lo que es muy importante sobre todo tratándose de bienes inmuebles, pues la escritura es necesaria para hipotecar y así obtener financiación bancaria.

¿Qué impuesto se paga en una compraventa?
Depende de si se trata de inmueble nuevo o usado. La primera entrega por el promotor, está sujeta a IVA, al tipo del 10% (si se trata de vivienda) o 21% (si se trata de local). En los demás casos, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, a un tipo que puede variar según la cuantía de la operación entre el 8 y el 10%, siendo el tipo más frecuente el 8% (para ventas de hasta 400.000 euros). Cuando la venta está sujeta a IVA, la escritura paga además Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, al tipo del 1,50%. Hay que tener en cuenta que la compra por menores de 35 años de su vivienda habitual, siempre que el precio no supere los 130.000 euros está bonificada, pagando un 3,5 % en lugar del 8%. También goza de bonificación la adquisición de vivienda por persona con discapacidad reconocida igual o superior al 33%.

¿Cuáles son los servicios notariales con coste fijo y cuáles con coste variable?
La diferencia está en que los actos o contratos que se formalizan ante notario tengan o no por objeto cosa valuable. Los testamentos, poderes y las actas, en general, son documentos que no tienen cuantía determinada, por lo que el coste notarial es fijo. Mientras que los contratos, como compraventa, préstamo, donación, arrendamiento y otros, tienen un coste notarial en función de la cuantía de la operación.

¿Se puede cambiar el uso de un inmueble de comercial a vivienda?
Si. El uso que al inmueble dé su propietario forma parte de su libertad de explotación económica, sin perjuicio de las licencias que se requieran para llevar a cabo la obra de adaptación. Lo que sucede es que en algunos edificios los Estatutos o normas de comunidad establecen limitaciones, exigiendo el acuerdo de la Comunidad de Propietarios para poder llevar a cabo el cambio de uso, por lo que habría que informarse sobre ello previamente.

¿Qué es una cláusula suelo en mi hipoteca?
Se trata de una cláusula utilizada en los préstamos con interés variable. El interés del préstamo se fija en estos casos por referencia al Euribor: según suba o baje el Euribor, sube o baja el interés del préstamo. La cláusula suelo supone que el prestatario renuncie a disfrutar de una bajada del tipo de su préstamo por debajo de un mínimo que se establece. El problema planteado por las cláusulas suelo estipuladas antes de 2008 ha sido la gran caída del Euribor como consecuencia de la crisis de la deuda soberana, a niveles que eran imprevisibles años atrás.

¿Si no puedo pagar basta con que entregue la casa al banco?
En nuestro Derecho la dación en pago de deuda está prevista sólo con carácter excepcional, para personas en grave riesgo de exclusión social. Con carácter general, no es posible salvo acuerdo con el banco. Lo que hay que hacer es renegociar las condiciones del préstamo, para adaptarlo a la capacidad de amortización que uno tenga, ampliando el plazo, pactando un periodo de carencia (en el que se paguen solo intereses sin amortizar capital), eliminando la cláusula suelo que le afecte o pidiendo un préstamo adicional sin interés para reducir el saldo pendiente.

¿Qué diferencia existe entre una compraventa de un particular y una con inmobiliaria?
La intervención de una inmobiliaria añade la garantía que representa el saber hacer del profesional. La documentación de una compraventa es en ocasiones muy compleja (problemas de herencias previas, problemas de titularidad registral o de cargas en el Registro de la Propiedad...) y requiere conocimiento profesionales en el ámbito inmobiliario. Hay problemas que pueden hacer fracasar una negociación. La inmobiliaria en estos casos actúa como facilitadora del acuerdo, llevando a cabo una función de mediación y asesoramiento, partiendo del conocimiento profesional del mercado. Por último, la inmobiliaria facilita la aportación a la notaría de la documentación precisa (certificación de la Comunidad de Propietarios, de pago del IBI, certificado de eficiencia energética del edificio, plusvalía municipal) y gestiona al comprador la plusvalía, el cambio a su nombre del recibo de contribución y en ocasiones la propia financiación de la compra.

¿Es necesario disponer del certificado energético para la venta de una vivienda?
No sólo es necesario, por exigirlo la ley tanto para la venta como para el alquiler de la vivienda, sino que además es muy conveniente, en la medida en que va a permitir en el futuro obtener ayudas públicas para reformas que tengan por objeto mejorar la eficiencia energética de la vivienda adquirida, contribuyendo al ahorro de energía, mejorando el aislamiento, etc.

¿Qué documentos se necesita para preparar la venta de una vivienda?
En los supuestos más sencillos, cuando el propietario es además titular catastral de la vivienda y aparece su título de propiedad inscrito en el Registro, aportando su escritura, la notaría solicita una nota informativa sobre la libertad de cargas de la finca. Debe aportarse una certificación de la Comunidad de Propietarios del edificio sobre el estado de pago de cuotas, justificante de pago del IBI y el certificado de eficiencia energética del edificio, así como los medios de pago (cheques bancarios u otros) que deben reflejarse en la escritura conforme a la legislación sobre prevención de blanqueo de capitales. Sin embargo, hay supuestos más complejos: cuando la vivienda figura a nombre de un difunto y hay que formalizar previamente la adjudicación de herencia; o cuando en el Registro de la Propiedad figuran hipotecas o embargos que hay que cancelar previa o simultáneamente a la venta. Cada caso es diferente y en la notaría se informa sobre el particular.